Prix immobilier au Busca, Toulouse : octobre 2026
Un appartement s’est vendu au Busca entre 3 070 et 6 120 € le m² pour huit ventes sur dix.
Médiane : 4 564 € le m²
+1 % depuis 2021
Médiane de 786 ventes d’appartements, 2021 à 2025. Mis à jour le 24 octobre 2026.
Source : DVF (DGFiP), 786 ventes, 2021 à 2025. Comment ce chiffre est calculé
Et votre appartement ? D’une rue à l’autre, la médiane va de 3 366 à 6 184 € le m². → Le prix rue par rue
Au Busca, un appartement s’est vendu 4 564 € le m² en médiane de 2021 à 2025, sur 786 ventes.
Vue du ciel : IGN, orthophotographie 2025, licence ouverte Etalab 2.0
Le mot de John
« Au Busca, une maison s’est vendue 6 008 €/m² en médiane, sur 100 ventes, et un appartement 4 564 €/m². D’une maison à l’autre, l’état et le jardin font l’écart, et je les regarde chez vous. »
John Newman Prentice, conseiller immobilier Orpi
Le prix rue par rue
32 rues ont un prix, de la rue Bégué-David (6 184 €/m²) à la moins chère, le boulevard Bernard-Griffoul-Dorval (3 366 €/m²). Les 15 autres voies ont trop peu de ventes pour un prix.
Prix vendu, de 3 366 à 6 184 € le m²
- 3 366 à 4 081 €
- 4 106 à 4 246 €
- 4 325 à 4 653 €
- 4 732 à 5 111 €
- 5 149 à 6 184 €
Voie sans prix
- 1Rue Bégué-David21 ventes6 184 €/m²
- 2Rue Desprez7 ventes5 585 €/m²
- 3Rue de Puymaurin11 ventes5 195 €/m²
- 4Rue Alfred-Duméril58 ventes5 189 €/m²
- 5Rue Gaston Salvayre9 ventes5 156 €/m²
- 6Rue Saint Joseph31 ventes5 149 €/m²
- 7Rue Louis-Marc Demouilles17 ventes5 111 €/m²
- 8Rue des Martyrs-de-la-Libération37 ventes5 017 €/m²
- 9Allées Frédéric Mistral22 ventes4 894 €/m²
- 10Rue Benjamin Constant45 ventes4 774 €/m²
- 11Avenue Frizac47 ventes4 734 €/m²
- 12Allée Édouard-Branly15 ventes4 732 €/m²
- 13Rue de Fleurance31 ventes4 653 €/m²
- 14Rue du Japon24 ventes4 648 €/m²
- 15Rue Sainte Philomène8 ventes4 583 €/m²
- Médiane du quartier786 ventes4 564 €/m²
- 16Allées Paul-Sabatier27 ventes4 549 €/m²
- 17Rue de Tivoli17 ventes4 500 €/m²
- 18Rue Saint Luc23 ventes4 423 €/m²
- 19Rue Joly14 ventes4 397 €/m²
- 20Allée des Soupirs40 ventes4 325 €/m²
- 21Rue Georges Picot16 ventes4 246 €/m²
- 22Rue d'Auriol7 ventes4 222 €/m²
- 23Port Saint-Sauveur51 ventes4 194 €/m²
- 24Rue Guillaume-de-Mondran12 ventes4 167 €/m²
- 25Allée des Demoiselles56 ventes4 140 €/m²
- 26Rue Monplaisir30 ventes4 138 €/m²
- 27Rue Félix Durrbach7 ventes4 106 €/m²
- 28Rue de la Tannerie17 ventes4 081 €/m²
- 29Rue des Pyrénées12 ventes4 029 €/m²
- 30Rue Léo-Lagrange20 ventes4 016 €/m²
- 31Rue Déodora39 ventes3 979 €/m²
- 32Boulevard Monplaisir50 ventes3 846 €/m²
- 33Rue Marceau10 ventes3 690 €/m²
- 34Boulevard Bernard-Griffoul-Dorval33 ventes3 366 €/m²
Moins de six ventes en cinq ans, donc pas de prix publié : Rue André Delieux (4), Rue Henri Rachou (4), Rue Nogues (3), Rue du Sachet (3), Rue Goudouli (3), Rue Lamarck (3), Impasse Alfred Duméril (1), Rue de Valenciennes (1), Rue Abel Autofage (0), Rue Jean Stieltjes (0), Rue Henri IV (0), Place Henry Russell (0), Rue Jean Aillet (0).
Combien vaut le m² au Busca, face à Toulouse ?
Le Busca : sa place pavée et plantée d'arbres, l'école Jean Jaurès, le Muséum de Toulouse, des immeubles de 1916 en médiane (Base de données nationale des bâtiments). Au Busca, un appartement s’est vendu 4 564 €/m², médiane de 786 ventes DVF entre 2021 et 2025 dans les 47 voies du quartier. C’est 40 % au-dessus du prix m² à Toulouse (3 260 €/m²).
Pour l'INSEE, le grand quartier Busca réunit 47 voies au sud du centre-ville de Toulouse, entre la rue du Sachet, à l'ouest, et le boulevard Bernard Griffoul Dorval, à l'est. Dans l'usage, le Busca est le quartier entre le canal du Midi et le jardin des Plantes que décrit l'article « Quartier le Busca ». Pour l'INSEE, le grand quartier Busca est un découpage de voies, que la page lit tel quel.
Le Busca est le 9e quartier le plus cher de Toulouse sur 58 mesurés, derrière Matabiau (4 587 €/m²), devant Saint-Cyprien (4 549 €/m²). Le classement complet est sur la page du prix immobilier à Toulouse.
Un appartement s’est vendu au Busca entre
3 070 et 6 120 €/m²
huit ventes sur dix, parmi 786 ventes DVF de 2021 à 2025. Médiane : 4 564 €/m².
- Sud du centre-ville, 31400 et 31000
- Grand quartier INSEE, 47 voies
- Ventes DVF 2021-2025
3 070 à 6 120 € le m² pour huit ventes sur dix, la moitié des ventes entre 3 721 et 5 273 €, sur 786 ventes
3 056 à 5 270 € le m² pour huit ventes sur dix, la moitié des ventes entre 3 575 et 4 728 €, sur 1 101 ventes
2 959 à 7 083 € le m² pour huit ventes sur dix, la moitié des ventes entre 4 231 et 6 117 €, sur 440 ventes
2 733 à 5 100 € le m² pour huit ventes sur dix, la moitié des ventes entre 3 226 et 4 238 €, sur 596 ventes
2 039 à 5 111 € le m² pour huit ventes sur dix, la moitié des ventes entre 2 581 et 4 143 €, sur 35 277 ventes
La bande bleu clair va d’une vente sur dix en dessous à une vente sur dix au-dessus : c’est la fourchette du haut de page. La bande bleue, la moitié des ventes du milieu : un quart en dessous, un quart au-dessus. Le trait noir est la médiane. Même échelle pour toutes les lignes. Source : DVF (DGFiP), ventes de 2021 à 2025.
Appartements vendus de 2021 à 2025, par grand quartier INSEE (DVF, DGFiP). La ligne du Busca est en gras.
Le détail, appartements et maisons
| Prix vendu, médiane | Appartements | Maisons |
|---|---|---|
| Quartier du Busca | 4 564 €/m² (786 ventes, 3 721 à 5 273) | 6 008 €/m² (100 ventes, 4 903 à 6 786) |
| Toulouse | 3 260 €/m² (35 277 ventes, 2 581 à 4 143) | 3 801 €/m² (6 016 ventes, 2 948 à 4 971) |
Ventes DVF du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2025, prix hors mobilier, surfaces bâties.
Ce qui s’est vendu
786 appartements vendus dans les 47 voies du quartier
- 250 000 €
- prix médian
- 63 m²
- surface médiane
- 292
- en 2024 et 2025
Toulouse : 160 000 € et 56 m² en médiane, sur 35 277 ventes.
Hors cas particuliers, les ventes vont de 112 145 à 545 000 € : les 10 % de ventes les plus basses et les plus hautes sont écartées. Dernière vente enregistrée en décembre 2025.
100 maisons vendues dans les 47 voies du quartier
- 950 000 €
- prix médian
- 150 m²
- surface médiane
- 42
- en 2024 et 2025
Toulouse : 371 475 € et 95 m² en médiane, sur 6 016 ventes.
Hors cas particuliers, les ventes vont de 400 000 à 1 618 105 € : les 10 % de ventes les plus basses et les plus hautes sont écartées. Dernière vente enregistrée en décembre 2025.
Ventes DVF de 2021 à 2025, en agrégé. Aucune vente individuelle n’est publiée, par respect de la licence des données.
À lire aussi Quel quartier de Toulouse est le plus cher ? Les 58 quartiers classés
Les prix montent ou baissent au Busca ?
Un appartement s’est vendu au Busca plus cher en 2025 qu’en 2021 (1 %) : 4 452 €/m² en médiane contre 4 428 €/m². Source : DVF, médianes par période de vente. Nous ne prévoyons rien : ce sont les ventes enregistrées, rien d’autre.
- médiane, quartier du Busca, appartements
- la moitié des ventes du milieu : un quart en dessous, un quart au-dessus
- médiane, Toulouse, appartements
| Année | Busca | Toulouse |
|---|---|---|
| 2021 | 4 428 € | 3 223 € |
| 2022 | 4 679 € | 3 318 € |
| 2023 | 4 536 € | 3 308 € |
| 2024 | 4 481 € | 3 183 € |
| 2025 | 4 452 € | 3 250 € |
| 2021 à 2025 | +1 % | +1 % |
Médiane du prix au m² des appartements vendus, par période de vente (DVF, DGFiP).
Et à Toulouse ? → Toulouse, +1 % depuis 2021
Quels sont les DPE au Busca ?
Les 3 668 diagnostics de logements du quartier
Sept classes, comme sur l’étiquette officielle. À droite de chaque flèche, la part des biens : les barres se comparent entre elles.
- A1 % · 19
- B3 % · 99
- C27 % · 981
- D28 % · 1 043
- E35 % · 1 292
- F5 % · 172
- G2 % · 62
6 % de passoires (F ou G) sur 3 668 étiquettes. Le trait gris devant F et G les marque « passoire énergétique », comme l’étiquette du ministère. Pour vendre une maison ou un immeuble entier classé E, F ou G, un audit énergétique s’ajoute au DPE (F et G depuis avril 2023, E depuis janvier 2025) ; pas pour un appartement en copropriété.
Seuils pour un logement de plus de 40 m², en kWh d’énergie primaire par m² et par an : A moins de 70, B 70 à 109, C 110 à 179, D 180 à 249, E 250 à 329, F 330 à 419, G 420 et plus. Les émissions comptent aussi (la plus mauvaise des deux lectures l’emporte) et, sous 40 m², les seuils dépendent de la surface.
Sur les logements diagnostiqués depuis juillet 2021, 6 % de passoires (F et G) en médiane des rues étudiées (ADEME, qui précise que sa base ne couvre pas tout le parc).
Les immeubles du quartier
Des immeubles de 1916 en médiane ; 11 % des résidences datent d’avant 1919.
- 1916
- année médiane de construction
- 11 %
- des résidences datent d’avant 1919
- Zone UM3
- du PLUi-H de Toulouse Métropole
Année médiane de construction des rues étudiées, d’après la Base de données nationale des bâtiments. 11 % des résidences principales du quartier datent d’avant 1919 (INSEE, 2020). Dans 29 rues sur 32, la brique pleine domine. Charges, ravalement, ascenseur : c’est là que l’acheteur cherche. Exemple, le rue Alfred-Duméril.
Zone UM3 du PLUi-H de Toulouse Métropole. 27 des 32 rues étudiées sont sous ce régime (Géoportail de l’urbanisme, via l’API Carto de l’IGN). Exemple, le rue Alfred-Duméril.
Qui habite ici, face à Toulouse
9 637 habitants, dont 40 % entre 18 et 39 ans.
9 637
habitants au Busca
9 637
habitants
5 206
ménages, 1,8 personne par ménage (Toulouse : 1,8)
- 51 %des ménages : une personne seuleBusca51 %Toulouse54 %
- 40 %des habitants ont entre 18 et 39 ansBusca40 %Toulouse45 %
- 87 %des logements sont des appartementsBusca87 %Toulouse83 %
- 11 %des résidences datent d’avant 1919Busca11 %Toulouse7 %
- 14 %des résidences font moins de 30 m²Busca14 %Toulouse15 %
- 40 %sont occupées par leur propriétaireBusca40 %Toulouse32 %
- 20 %des ménages arrivés depuis moins de deux ansBusca20 %Toulouse24 %
- 9 %des logements sont vacantsBusca9 %Toulouse8 %
Source : INSEE, recensement 2020, grand quartier Busca, diffusé par Toulouse Métropole ; Toulouse = somme des grands quartiers, même millésime. Les chiffres portent sur le quartier entier, pas sur une seule voie. Chaque barre va de 0 à 100 %.
L’histoire du quartier
1841
En 1841, le canal déborde et le domaine subit un grand dommage.
1859
Le château, jugé incommode, est rasé en 1859.
Source : Wikipédia, article « Quartier le Busca ».
XIXe s.
Au XIXe siècle, le domaine agricole revient au sieur Daran aîné. Il proteste contre l'établissement du chemin de ronde, l'actuelle avenue Paul-Crampel, qui partage sa propriété. En 1841, le canal déborde et le domaine subit un grand dommage.
1859
Par la suite, le domaine est morcelé et loti. Une partie revient à la ville, l'autre est acquise par des investisseurs privés. Le château, jugé incommode, est rasé en 1859.
Et aussi
Le Busca est un quartier de Toulouse, situé entre le canal du Midi et le jardin des Plantes. Son nom provient de l'ancien château qui était situé sur la place Henry-Russel. La famille de Busca y possédait une métairie : c'était alors le faubourg du Sauzat.
Le domaine est alors la propriété du marquis de Castellane. C'est l'une des plus belles maisons de plaisance de la banlieue toulousaine : une allée de peupliers, un jardin, un bosquet à l'anglaise, une orangerie.
Source : Wikipédia, Quartier du Busca (CC BY-SA ; texte adapté, sous la même licence), consulté en octobre 2026. Les dates en bleu sont les plus anciennes que chaque paragraphe cite, rangées de la plus ancienne à la plus récente ; les paragraphes sans date sont sous « Et aussi ».
Le quartier du Busca en 1954 et en 2025
Vue du ciel : IGN, orthophotographie 1954, licence ouverte Etalab 2.0
Vue du ciel : IGN, orthophotographie 2025, licence ouverte Etalab 2.0
Vendre au Busca : les prix signés et les étapes
- 4 577 €/m²Vendre un appartement au Busca : à quel prix, et commentprix médian d’un appartement vendu au Busca en 2025
- 6 015 €/m²Vendre sa maison au Busca, à Toulouseprix médian d’une maison vendue au Busca en 2025
Pour aller plus loin
Le quartier de Saint-Michel vu du ciel, les 26 rues qui ont un prix au m² tracées en bleu. Photographie aérienne de juin 2025.
Vue du ciel : IGN, orthophotographie 2025, licence ouverte Etalab 2.0QuartiersSaint-Michel, le prix rue par rueUn appartement s’y est vendu 4 196 € le m² en médiane ; 26 rues étudiées.
Les questions que l’on nous pose
Combien vaut le m² dans le quartier du Busca ?
Au Busca, 4 564 €/m² en médiane pour un appartement, sur 786 ventes DVF enregistrées entre 2021 et 2025 dans les 47 voies du quartier. La moitié des ventes s’est faite entre 3 721 €/m² et 5 273 €/m². Toulouse entière est à 3 260 €/m².
Quel est le quartier le plus cher de Toulouse ?
Saint-Étienne, 5 230 €/m² en médiane sur 440 ventes. Le Busca est 9e sur 58 quartiers mesurés, à 4 564 €/m². Le classement complet des grands quartiers, ventes 2021 à 2025, est sur la page des prix de Toulouse.
Quelle est la rue la plus chère du Busca ?
Parmi les 32 rues étudiées, la rue Bégué-David (6 184 €/m² en médiane sur 21 ventes), puis la rue Desprez (5 358 €/m²). La moins chère : le boulevard Bernard-Griffoul-Dorval (3 366 €/m²). D’une rue à l’autre, l’écart est réel (DVF, 2021-2025).
Les prix vont-ils monter ou baisser au Busca en 2026 ?
Nous ne prévoyons rien : cette page ne publie que des ventes enregistrées. Un appartement s’est vendu au Busca plus cher en 2025 qu’en 2021 (1 %) : 4 452 €/m² en médiane contre 4 428 €/m². La dernière période mesurée, 2025, compte 161 ventes. Le fichier DVF du premier semestre 2026 sera intégré à sa publication.
Prix moyen ou prix médian : lequel regarder ?
Ce site affiche la médiane : le prix du milieu, avec autant de ventes au-dessus qu’en dessous. À Toulouse, le prix moyen d’un appartement est de 3 456 € le m², le prix médian de 3 260 €.
C’est quoi la DVF, et pourquoi ces prix sont-ils des prix vendus ?
DVF, ce sont les Demandes de valeurs foncières : les ventes enregistrées par la DGFiP et publiées par Etalab. Ce sont des prix réellement payés, pas des prix affichés dans les annonces.
Où se trouve le quartier du Busca à Toulouse ?
Le Busca est au sud du centre-ville de Toulouse, codes postaux 31400 et 31000. Pour l'INSEE, le grand quartier Busca réunit 47 voies au sud du centre-ville de Toulouse, entre la rue du Sachet, à l'ouest, et le boulevard Bernard Griffoul Dorval, à l'est. La place du Busca est desservie par la ligne de bus 44. La station de métro la plus proche est Saint-Michel - Marcel-Langer, sur la grande-rue Saint-Michel. Sources : INSEE, grands quartiers ; Wikipédia, articles « Quartier le Busca » et « Place du Busca » ; code postal : Base Adresse Nationale.
D'où vient le nom du Busca ?
Le nom vient de la famille de Busca, et surtout de Pierre de Busca, conseiller au parlement. Il y possédait une métairie au début du XVIIe siècle. Le domaine changea plusieurs fois de mains, mais il ne changea pas de nom. Sources : Wikipédia, articles « Place du Busca » et « Quartier le Busca ».
Combien coûte une estimation au Busca ?
Rien. Elle est offerte, sans engagement, sous 48 heures. Les médianes de cette page donnent l’ordre de grandeur. Je viens voir votre appartement et je vous dis son prix.
Retour au prix m² à Toulouse. Les autres quartiers étudiés rue par rue : le prix m² aux Carmes, le prix m² à Saint-Cyprien, le prix m² à la Barrière de Paris, le prix m² à Bonnefoy, le prix m² au Capitole, le prix m² aux Chalets, le prix m² à Compans-Caffarelli, le prix m² à la Côte Pavée, le prix m² à Croix-Daurade, le prix m² à Guilheméry, le prix m² à Jolimont, le prix m² à Lardenne, le prix m² aux Minimes, le prix m² à la Patte d'Oie, le prix m² à Saint-Martin-du-Touch, le prix m² à Saint-Michel, le prix m² à Saint-Simon, le prix m² aux Sept-Deniers.
Qui a écrit cette page
John Newman Prentice, conseiller immobilier salarié d’une agence Orpi de Toulouse, membre du réseau Orpi en France et du GIE Orpi Toulouse. Éditeur de ce site : son entreprise individuelle (PRENTICE IMMO), SIRET 803 304 484 00048.
Bilingue, né en Angleterre, élevé en Ariège. Il vient voir les appartements et dit leur prix ; les chiffres de cette page sont ceux qu’il utilise pour le faire. Sa page, et toutes celles qu’il signe.
« Une estimation, pas une devinette. »
5 étoiles sur 5
« Je recommande vivement John-Newman Prentice pour la vente de votre bien immobilier. Nous avons géré la vente à distance ; John a fait preuve d'une grande proactivité et nous a tenus informés à chaque étape. Il a également assuré la coordination avec les locataires en place pour les visites, et le fait qu'il puisse communiquer aussi bien en anglais qu'en français s'est avéré très précieux ! 5 étoiles ! »
Jack P. · avis Google publié il y a 3 mois (relevé le 29 septembre 2026) · expérience en juin 2026
5 étoiles sur 5
« Merci à M.Prentice pour son accompagnement. Une écoute, des conseils, un sens de l'humain hors pair et une patience à toute épreuve. Merci Monsieur. »
David R. · avis Google publié il y a 3 mois (relevé le 29 septembre 2026) · expérience en juin 2026
Avis Google, sans procédure de contrôle, présentés par date de publication.
L’édition du mois
Les prix vendus à Toulouse et dans ses quartiers publiés, et ce qui a changé sur le site.
Une lettre par mois, le lendemain de la mise à jour des chiffres. Rien d’autre.
D’où viennent ces chiffres
Périmètre : grand quartier INSEE Le Busca (3155512), les 47 voies dont le milieu y tombe (rattachement des voies : Base Adresse Nationale et découpage des grands quartiers de Toulouse Métropole). Le recensement est celui du même grand quartier.
Prix vendus : Demandes de valeurs foncières (DGFiP, publiées par Etalab), ventes du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2025, maisons et appartements, une ligne par mutation, prix au m² entre 500 et 15 000 €. Agrégées par rue via le code FANTOIR de la Base Adresse Nationale. Commerces, écoles, transports : OpenStreetMap. Risques : Géorisques. Histoire : Wikipédia, article cité, lu en octobre 2026. Les sources gratuites sont relues chaque mois ; dernière mise à jour de la page le 24 octobre 2026. Le fichier DVF du premier semestre 2026 sera intégré à sa publication.
Et à Saint-Michel ? → Saint-Michel, 4 196 € le m²