D’où viennent les prix de ce site, et comment ils sont calculés
Les prix vendus viennent des ventes enregistrées (DVF), les prix demandés d’annonces agrégées et dédoublonnées. Chaque chiffre est une médiane, publiée avec sa source et sa date.
Photo : Etiennekd, Wikimedia Commons, CC BY-SA 3.0
- Prix vendus : DVF (DGFiP, publiées par Etalab), ventes du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2025. 41 293 ventes à Toulouse.
- Prix demandés : annonces agrégées et dédoublonnées, relevées en septembre et octobre 2026.
- La médiane, pas la moyenne : à Toulouse, 3 260 € le m² en médiane contre 3 456 € en moyenne.
- Ni expertise ni prévision : des ventes enregistrées, rien d’autre.
- Mise à jour : sources gratuites relues chaque mois, dernière mise à jour le 24 octobre 2026.
Les prix vendus : la base DVF
Les prix vendus viennent de DVF, les Demandes de valeurs foncières : les ventes enregistrées par l’administration fiscale (DGFiP), publiées en données ouvertes par Etalab. Ce site retient les ventes du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2025.
À lire aussi | C’est quoi la DVF, et pourquoi ces prix sont-ils des prix vendus ?
Un prix vendu est le prix payé, inscrit dans l’acte de vente. Ce n’est pas le prix affiché dans une vitrine ou sur un site d’annonces.
- Toulouse
41 293
ventes, de 2021 à 2025
- Appartements
35 277
ventes, médiane 3 260 € le m²
- Maisons
6 016
ventes, médiane 3 801 € le m²
Ventes enregistrées à Toulouse du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2025. Source : DVF (DGFiP), publiées par Etalab.
Les prix demandés : des annonces agrégées et dédoublonnées
Les prix demandés viennent des annonces en ligne. Elles sont agrégées, puis dédoublonnées : un même bien publié plusieurs fois n’est compté qu’une fois. Derniers relevés : le 23 septembre 2026 aux Carmes, le 5 octobre 2026 à Saint-Cyprien.
Un prix demandé n’est pas un prix de vente. Ce site publie les deux côte à côte, et les nomme toujours. Aux Carmes, par exemple :
5 043 € le m²
Médiane de 557 ventes, DVF 2021 à 2025
5 303 € le m²
Médiane de 229 annonces, septembre 2026
« Les vendeurs demandent 5 % de plus que ce qui s’est vendu : une marge de négociation, pas plus. » Sources : DVF (DGFiP) ; annonces agrégées, relevé du 23 septembre 2026.
233
biens en vente
100 sur 304
biens relevés ont baissé leur prix, de 4,7 % en médiane
161 jours
en ligne avant retrait, en médiane
Un bien retiré de la vente n’est pas forcément un bien vendu. Source : annonces agrégées.
Les autres sources
Six bases publiques ou ouvertes complètent les prix. Aucune n’est payante.
| Base Adresse Nationale | Rattacher chaque vente à son adresse, donc à sa rue et à son quartier. |
|---|---|
| INSEE | Les chiffres sur les habitants : âge, personnes seules, propriétaires occupants. |
| OpenStreetMap | Les commerces, les écoles et les transports autour de chaque rue. |
| Géorisques | Les risques naturels et technologiques recensés autour d’une adresse. |
| ADEME | Les diagnostics de performance énergétique (DPE), relevé du 7 octobre 2026. |
| Wikipédia | L’histoire des quartiers et des rues. |
Les autres sources du site sont listées dans les mentions légales.
Pourquoi la médiane plutôt que la moyenne
La médiane est le prix du milieu : la moitié des ventes s’est faite au-dessus, la moitié en dessous. La moyenne additionne tous les prix et divise par le nombre de ventes : quelques ventes très chères suffisent à la tirer vers le haut.
À Toulouse, un appartement s’est vendu 3 260 € le m² en médiane. La moyenne atteint 3 456 €, soit 196 € de plus. Ce site affiche donc la médiane, moins sensible aux ventes hors normes.
À lire aussi | Quel est le prix moyen au m² à Toulouse ?
- La moitié des ventes, de 2 581 à 4 143 €
- Huit ventes sur dix, de 2 039 à 5 111 €
Médiane : 3 260 €. Moyenne : 3 456 €.
Ce que ces chiffres ne disent pas
Ce n’est pas une expertise
Les prix affichés sont des médianes calculées sur des données publiques. Ils n’ont pas valeur d’expertise immobilière et ne remplacent pas l’estimation d’un professionnel qui a vu le bien.
Ce n’est pas une prévision
« Nous ne prévoyons rien : cette page ne publie que des ventes enregistrées. » Une évolution passée ne dit pas ce que fera le marché.
Une médiane ne dit rien d’un bien précis
Elle décrit un ensemble de ventes. Deux appartements d’une même rue peuvent s’en écarter dans un sens ou dans l’autre.
Et le mien, il vaut combien ?
« La médiane du quartier ne dit rien de votre appartement. L’étage, l’état, les charges : je viens le voir et je vous dis son prix. »
John Newman Prentice, conseiller immobilier Orpi
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Quand les chiffres sont mis à jour
Les sources gratuites sont relues chaque mois. Les ventes du premier semestre 2026 seront intégrées dès que DVF les publiera. Chaque page affiche sa date de mise à jour.
- 2021 à 2025Les ventes retenues, du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2025 (DVF)
- 23 septembre 2026Annonces relevées aux Carmes
- 5 octobre 2026Annonces relevées à Saint-Cyprien
- 24 octobre 2026Dernière mise à jour. Diagnostics de l’ADEME relevés le 7 octobre 2026
- À sa publicationLes ventes du premier semestre 2026, dès leur parution dans DVF
Qui édite ce site
John Newman Prentice
Site édité par John Newman Prentice, en son nom propre. Il est conseiller immobilier salarié d’une agence Orpi, au sein du GIE Orpi Toulouse. Bilingue, né en Angleterre, élevé en Ariège, il vient voir les biens et dit leur prix ; les chiffres de ce site sont ceux qu’il utilise pour le faire.
Sa page, et toutes celles qu’il signe41 293
ventes analysées à Toulouse, de 2021 à 2025
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