Vendre sa maison au Busca, à Toulouse
Au Busca, le métro B s’arrête à St Michel - Marcel Langer, à 0,8 km du centre du quartier, et les maisons ne font que 14 % des 175 logements vendus en 2025.
6 015 €/m²
prix médian d’une maison vendue au Busca en 2025
La moitié des maisons s’est vendue plus cher, l’autre moitié moins cher : c’est un point de départ, pas encore le prix de la vôtre. Avec 24 ventes, c’est un repère très étroit.
Sur deux ans, la moitié centrale des 42 ventes tient entre 4 889 et 6 667 €/m².
Source : DVF (DGFiP), 24 ventes de maisons, janvier à décembre 2025 Comment ce chiffre est calculé · Les prix vendus au Busca, rue par rue
Ce qui suit vient des ventes signées chez le notaire, pas des annonces : le prix des maisons du Busca, celui d’une grande maison, l’écart avec Toulouse, ce que l’acheteur vérifie, puis les étapes et les diagnostics d’une vente, avec leurs délais officiels.
Le mot de John
« Vingt-quatre ventes, c’est peu : je lis la fourchette entre 4 889 et 6 667 €/m² plutôt que la médiane seule, et je vous explique où votre maison s’y place. »
John Newman Prentice, conseiller immobilier Orpi
Combien vaut une maison au Busca ?
Au Busca, une maison s’est vendue 6 015 €/m² en médiane en 2025, sur 24 ventes signées. Sur deux ans, la médiane est de 5 975 €/m², avec des quartiles à 4 889 et 6 667 €/m², pour 42 ventes. Vingt-quatre ventes, c’est peu : lisez la fourchette plutôt que le chiffre seul.
Ces chiffres viennent des ventes signées chez le notaire et publiées par l’administration fiscale (DVF). Une médiane est le prix au milieu : la moitié des maisons s’est vendue moins cher, l’autre moitié plus cher.
Les deux médianes, 6 015 et 5 975 €/m², sont proches : le chiffre ne tient pas à une année particulière. Mais 24 ventes, c’est une poignée de maisons, et chacune pèse lourd dans le résultat.
Prix au m² des maisons vendues au Busca, de janvier 2024 à décembre 2025
- Un quart des ventes en dessous4 889 €/m²
- Médiane5 975 €/m²
- Un quart des ventes au-dessus6 667 €/m²
Quel prix pour une grande maison au Busca ?
La plupart des maisons vendues au Busca ont cinq pièces et plus : 33 ventes sur 42 en deux ans. Leur médiane est de 1 035 000 €, soit 6 017 €/m², de janvier 2024 à décembre 2025. Les autres ventes, des maisons plus petites, sont trop peu nombreuses pour une médiane fiable.
Une grande maison du Busca se vend donc au même prix au mètre carré que la médiane de toutes les maisons du quartier. Pour une petite maison, aucun chiffre sérieux n’existe dans les ventes : la visite et les ventes voisines tiennent lieu de repère.
1 035 000 €
prix médian d’une maison de cinq pièces et plus
6 017 €/m²
prix médian au m² de ces maisons
33
ventes de grandes maisons sur 42, en deux ans
Pourquoi l’écart est-il si large entre deux maisons ?
Parce qu’une médiane n’est qu’un milieu. Sur deux ans, le premier quart des ventes est parti sous 4 889 €/m², le dernier quart au-dessus de 6 667 €/m². Le jardin, l’état, la surface et la rue déplacent le prix ; la donnée ne les voit pas. Une visite les mesure, une par une.
Trop cher, pas assez, on se demande qui croire. La réponse tient en deux temps : les ventes signées donnent la fourchette, la visite place la maison dedans. Votre voisin a peut-être vendu plus cher pour une raison que seule la maison explique.
Ce que mesure la donnée, ce que voit la visite
- L’adresse et le quartier : mesurés par les ventes signées.
- La surface et le nombre de pièces : mesurés par les ventes signées.
- Le jardin, son orientation, sa clôture : vus à la visite.
- L’état de la toiture, des menuiseries et du chauffage : vus à la visite.
- La rue et le voisinage immédiat : vus à la visite.
À lire aussi Comment ce chiffre est calculé
Quels sont les chiffres clés du marché au Busca, et l’écart avec Toulouse ?
Les maisons sont rares au Busca : 14 % des 175 ventes de logements de 2025. Elles se vendent 63 % au-dessus de Toulouse, 6 015 €/m² contre 3 694 €/m², sur 24 ventes. Les appartements du quartier ont une médiane de 4 577 €/m². Retenez l’écart, en gardant le petit nombre de ventes en tête.
L’écart avec Toulouse est celui de deux médianes de 2025. Celle de Toulouse repose sur de nombreuses ventes, celle du Busca sur 24 seulement : un écart de cette taille se lit comme un ordre de grandeur.
175
logements vendus au Busca en 2025
14 %
de maisons parmi ces ventes
6 015 €/m²
prix médian d’une maison au Busca, 24 ventes
+63 %
face à Toulouse, à 3 694 €/m²
Les prix bougent-ils au Busca ?
Pour les maisons, 24 ventes en 2025 ne donnent pas de tendance fiable, et la page n’en donne pas.
Pour les maisons, 24 ventes en 2025 ne donnent pas de tendance fiable, et la page n’en donne pas. Pour les appartements, la médiane a reculé de 1,2 % sur un an, sur 123 ventes. Aucune de ces données ne prédit 2026 ; elles disent où en étaient les ventes signées.
Quel sera le marché immobilier à Toulouse en 2026 ? Personne ne le sait, et cette page ne le prétend pas. Est-il judicieux d’acheter une maison en ce moment ? C’est une question d’acheteur, que des ventes signées ne tranchent pas. Pour un vendeur, ce qui compte reste le prix signé des maisons voisines.
La période comparée est celle de janvier à décembre 2025 face aux douze mois d’avant.
-1,2 %
appartements du Busca, 2025 face aux douze mois d’avant, 123 ventes
Que vérifie l’acheteur avant de faire une offre ?
Pour une maison, un acheteur demande le diagnostic énergétique, le risque d’argiles et la taxe foncière.
Pour une maison, un acheteur demande le diagnostic énergétique, le risque d’argiles et la taxe foncière. À Toulouse, 4 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G. L’argile y est d’exposition moyenne au centre de la commune. Le taux global de taxe foncière sur le bâti est de 49,67 % en 2025.
Ces trois chiffres sont ceux de Toulouse, pas du Busca : aucun ne mesure le quartier seul. Ils disent ce que l’acheteur lira dans le dossier.
Les risques recensés à Toulouse sont l’inondation, les mouvements de terrain, le risque industriel et la rupture de barrage ; la commune compte 50 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982.
Ce que lit l’acheteur, avec les chiffres de Toulouse
- Le diagnostic de performance énergétique : à Toulouse, 4 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G.
- Les argiles et les risques : exposition moyenne au centre de la commune, 50 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982.
- La taxe foncière : un taux global de 49,67 % sur le bâti à Toulouse, exercice 2025.
Quelles sont les étapes pour vendre votre maison, et quels diagnostics ?
Une vente de maison suit un ordre : l’estimation, les diagnostics, la mise en vente, le compromis (l’avant-contrat qui vous engage), puis l’acte chez le notaire. Après le compromis, l’acheteur dispose de 10 jours pour se rétracter ; vous, non. Le prix vous est versé après l’enregistrement de l’acte, en principe sous 1 mois.
Entre le compromis et l’acte, l’acheteur monte son financement : si le compromis prévoit une condition suspensive de prêt, elle dure au moins 1 mois. Les diagnostics se commandent avant la mise en vente et sont annexés à la promesse puis à l’acte.
Le diagnostic de performance énergétique est valable 10 ans s’il a été fait depuis le 1er juillet 2021. Pour une maison classée E, F ou G, un audit énergétique s’ajoute, valable 5 ans. L’état des risques, établi depuis moins de 6 mois, est remis à l’acheteur dès la première visite.
Les étapes d’une vente de maison
L’estimation
Le prix se fixe à partir des ventes signées autour de chez vous, puis de ce que la visite montre.
Le mandat
Simple, vous gardez le droit de vendre vous-même ; exclusif, un seul agent vend. Le plus souvent 3 mois irrévocables, puis une fin possible avec un préavis de 15 jours.
Les diagnostics
Électricité et gaz de moins de 3 ans si l’installation a plus de 15 ans, plomb pour une maison d’avant 1949, amiante pour un permis d’avant le 1er juillet 1997, termites dans une zone fixée par arrêté préfectoral, contrôle de l’assainissement si la maison n’est pas raccordée au réseau public.
Les visites et l’offre
L’acheteur reçoit l’état des risques dès la première visite. Son offre ouvre la négociation.
Le compromis
L’avant-contrat qui vous engage. L’acheteur a 10 jours pour se rétracter, à partir du lendemain de la lettre recommandée qui lui notifie le compromis.
L’acte chez le notaire
L’acheteur devient propriétaire à la signature. Le prix vous est versé après l’enregistrement de l’acte, en principe sous 1 mois.
Et si votre bien est un appartement ?
Les appartements du Busca se sont vendus 4 577 €/m² en médiane en 2025, sur 151 ventes. La moitié centrale tient entre 3 781 et 5 183 €/m². C’est 41 % au-dessus de Toulouse, à 3 250 €/m². Si c’est votre cas, la page sœur détaille ces ventes et leurs étapes.
Les appartements font l’essentiel des ventes du quartier, et leur marché est bien plus large que celui des maisons : c’est pourquoi chacun a sa page.
4 577 €/m²
prix médian d’un appartement au Busca en 2025
151
ventes d’appartements en 2025
+41 %
face à Toulouse, à 3 250 €/m²
Et pour vendre un appartement ? → Vendre un appartement au Busca, 4 577 €/m²
Quels sont les avis sur le quartier Le Busca à Toulouse ?
Les avis d’habitants ne sont pas des faits vérifiables, cette page n’en cite aucun.
Les avis d’habitants ne sont pas des faits vérifiables, cette page n’en cite aucun. Elle donne ce qui se mesure : le métro B s’arrête à St Michel - Marcel Langer, à 0,8 km du centre du quartier. Et pour Toulouse entière, 32 % de propriétaires et un niveau de vie médian de 24 500 € par an.
Les deux derniers chiffres sont ceux de Toulouse, pas du Busca. Pour comparer le Busca aux autres quartiers, la page des prix de la ville les classe.
0,8 km
du centre du Busca à la station St Michel - Marcel Langer, métro B
32 %
de propriétaires parmi les résidences principales, à Toulouse
24 500 €
de niveau de vie médian par an, à Toulouse
Et dans les autres quartiers ? → Les prix à Toulouse, quartier par quartier
Que disent les annonces à vendre, et qu’est-ce qu’un bien de prestige ?
Une annonce affiche le prix qu’un vendeur demande, pas celui qu’il obtient.
Une annonce affiche le prix qu’un vendeur demande, pas celui qu’il obtient. Pour fixer votre prix, ce sont les ventes signées qui comptent. Cette page ne classe aucune maison parmi les biens de prestige, aucune source ne fixe ce seuil : elle donne seulement le prix médian d’une grande maison, 1 035 000 €.
Les annonces de maisons du Busca restent utiles : elles montrent les maisons avec lesquelles la vôtre sera comparée, au même moment, par les mêmes acheteurs. Les chiffres de cette page ne viennent d’aucune annonce.
Une grande maison du Busca peut se vendre bien plus haut que la médiane. Le prix de la vôtre se lit sur ses caractéristiques, à la visite, pas sur une étiquette.
Annonce, offre, vente signée
- L’annonce : le prix demandé, au jour de la mise en vente.
- L’offre : le prix que propose un acheteur, souvent plus bas.
- La vente signée : le prix réel, enregistré chez le notaire et publié par l’administration fiscale.
Faut-il passer par un conseiller pour vendre ?
Vendre seul marche quand vous avez le temps de répondre aux acheteurs, d’organiser les visites et de lire une offre. Un mandat simple laisse vendre en parallèle. Un mandat exclusif confie la vente à un seul conseiller. Le bon choix dépend de votre bien et de votre disponibilité ; John-Newman Prentice vous le dit lors de la visite.
John-Newman Prentice est conseiller immobilier du réseau Orpi. Il n’y a aucune obligation de lui confier la vente.
| Option | Ce qu’elle demande au propriétaire |
|---|---|
| Vendre seul | Fixer le prix, faire les visites, lire les offres et négocier. |
| Mandat simple | Un ou plusieurs agents ; vous gardez le droit de vendre vous-même. |
| Mandat exclusif | Un seul agent ; 3 mois irrévocables, puis un préavis de 15 jours pour y mettre fin. |
Comment faire estimer ma maison au Busca ?
John-Newman Prentice, conseiller immobilier du réseau Orpi, vient voir votre maison et vous dit son prix. C’est offert, sous 48 heures. Il part des ventes signées du Busca, puis regarde ce que la donnée ne voit pas : le jardin, l’état, la surface. Vous gardez le choix : vendre seul, un mandat simple, ou rien.
Six questions courtes décrivent votre maison dans le formulaire d’estimation. John-Newman Prentice explique d’où vient chaque écart avec la médiane. La demande ne vous engage à rien.
Et qui vient voir votre maison ? → John-Newman Prentice, conseiller immobilier
Pour aller plus loin
- VendreVendre un appartement au BuscaLes prix signés par nombre de pièces et les documents de la copropriété.
Le Capitole de Toulouse, le 10 mars 2013.
Photo : Etiennekd, Wikimedia Commons, CC BY-SA 3.0
Les questions fréquentes
Combien vaut une maison au Busca ?
En 2025, une maison s’est vendue 6 015 €/m² en médiane au Busca, sur 24 ventes signées ; sur deux ans, la médiane est de 5 975 €/m², quartiles 4 889 et 6 667 €/m², sur 42 ventes (DVF, DGFiP).
Quel est le prix d’une grande maison au Busca ?
1 035 000 € en médiane, soit 6 017 €/m², pour une maison de cinq pièces et plus, sur 33 ventes de janvier 2024 à décembre 2025 (DVF, DGFiP).
Quel sera le marché immobilier à Toulouse en 2026 ?
Cette page ne prédit rien. Elle donne ce que les ventes signées de 2025 ont montré : les maisons du Busca, 24 ventes, ne donnent pas de tendance fiable ; les appartements, -1,2 % sur 123 ventes.
Quel est le prix d’une maison abandonnée ?
Cette page ne traite pas ce cas : elle porte sur les maisons habitables et leurs ventes signées, et aucune donnée sourcée sur les maisons abandonnées n’y figure.
Combien de temps l’acheteur a-t-il pour se rétracter ?
10 jours calendaires après la notification du compromis, à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée. Le vendeur, lui, est engagé dès la signature.
Qui a écrit cette page
John Newman Prentice, conseiller immobilier salarié d’une agence Orpi de Toulouse, membre du réseau Orpi en France et du GIE Orpi Toulouse. Éditeur de ce site : son entreprise individuelle (PRENTICE IMMO), SIRET 803 304 484 00048.
Bilingue, né en Angleterre, élevé en Ariège. Il vient voir les appartements et dit leur prix ; les chiffres de cette page sont ceux qu’il utilise pour le faire. Sa page, et toutes celles qu’il signe.
D’où viennent ces chiffres
- DVF, demandes de valeurs foncières : Ventes signées de maisons et d’appartements au Busca, janvier 2024 à décembre 2025, géolocalisées (DGFiP, data.gouv.fr).
- INSEE, recensement de la population et Filosofi : Propriétaires et niveau de vie de Toulouse, 2023.
- ADEME, DPE des logements existants : Part des logements classés F ou G à Toulouse, DPE réalisés depuis juillet 2021.
- Géorisques : Retrait-gonflement des argiles, risques recensés et arrêtés de catastrophe naturelle à Toulouse (BRGM, ministère de la Transition écologique).
- DGFiP, fiscalité locale : Taux global de taxe foncière sur le bâti de Toulouse, exercice 2025.
- Tisséo, arrêts par itinéraire : Station de métro la plus proche du centre du Busca (Toulouse Métropole, open data).
- Service-public.gouv.fr : Promesse de vente, acte de vente, mandat de vente et diagnostics immobiliers, pages lues le 17 octobre 2026.
Données relevées le 10 octobre 2026, page mise à jour le 17 octobre 2026. Comment ces chiffres sont calculés