Offre d’achat : le modèle, ce qu’elle engage et comment y répondre

Qu’est-ce qu’une offre d’achat, et qu’engage-t-elle ?

Une offre d’achat est la proposition écrite d’un acheteur, après visite, d’acheter votre bien à un prix donné. Elle n’engage que lui. Il peut la retirer tant qu’elle ne vous est pas parvenue ; ensuite, plus avant la fin de son délai. Vous n’êtes engagé qu’en l’acceptant.

Le Code civil en fixe la mesure. Une offre contient les éléments essentiels de la vente et la volonté d’être lié ; sans eux, ce n’est qu’une invitation à négocier.

Le contrat se forme dès que votre acceptation parvient à l’acheteur. Un compromis suit, puis l’acte chez le notaire, en général 2 à 3 mois plus tard selon les notaires.

Promesse d’achat ou promesse de vente ? L’offre d’achat engage l’acheteur seul. La promesse unilatérale de vente engage le vendeur seul, et le compromis engage les deux.

Que doit contenir une offre d’achat, et quel modèle suivre ?

Selon service-public.gouv.fr, l’offre désigne le bien : son adresse complète, son étage, son type et sa surface. Elle donne ensuite le prix, la date et sa durée de validité. Le financement, les conditions comme le prêt ou un permis de construire, et la date d’entrée dans les lieux sont facultatifs.

L’offre n’a pas besoin d’être manuscrite. Elle part en général par lettre recommandée ou par e-mail, au vendeur ou à la personne qui le représente.

Pour un terrain, la trame est la même. La désignation porte la surface et les références cadastrales, et l’offre peut prévoir l’obtention d’un permis de construire.

Vous vendez ? Ce modèle vous sert aussi à lire l’offre reçue : sans bien désigné ni prix, ce n’est qu’une invitation à négocier.

Combien de temps une offre d’achat est-elle valable ?

Aucune loi ne fixe cette durée. L’acheteur l’écrit dans son offre ; sans durée écrite, l’offre doit être maintenue un délai raisonnable, qu’un juge apprécie en cas de litige. À l’échéance, l’offre est caduque. Votre délai pour accepter est donc celui de l’offre, pas un délai légal.

Quel est le délai pour accepter une offre d’achat ? Celui que l’acheteur a écrit. Une durée courte presse votre réponse ; une durée longue le laisse attendre.

L’offre tombe aussi au décès ou à l’incapacité de son auteur.

Comment répondre à une offre d’achat ?

Par écrit, et de quatre façons. Vous acceptez, et vous êtes engagé. Vous contre-proposez, et c’est une nouvelle offre : la première tombe. Vous refusez, et elle tombe aussi. Vous vous taisez : le silence ne vaut pas acceptation, et l’offre tombe à son échéance.

Refuser ne vous engage à rien envers l’acheteur. Sous mandat, relisez tout de même votre contrat : la section sur l’offre au prix demandé dit pourquoi.

Tant que vous n’avez pas accepté, une offre en cours ne vous lie pas, et les visites peuvent continuer. Ce que veut dire « sous offre » sur une annonce est expliqué dans l’article bien sous offre.

Votre bien est-il sous offre ? → Bien sous offre : ce que cela veut dire

Comment rédiger l’acceptation d’une offre d’achat, par mail ou par lettre ?

Reprenez les termes exacts de l’offre et dites que vous les acceptez, sans rien y changer : une acceptation qui modifie l’offre devient une contre-proposition. Datez, signez, envoyez par lettre recommandée ou par e-mail avant l’échéance. Le contrat se forme dès que votre acceptation parvient à l’acheteur.

Une condition ajoutée, même petite, change la nature de votre réponse. Si vous voulez autre chose, écrivez-le franchement : c’est une contre-proposition.

Êtes-vous obligé d’accepter une offre au prix demandé ?

Non, selon notaires.fr, même sous mandat exclusif et même au prix demandé. L’agence ne peut vendre à votre place que si le mandat lui en donne expressément le pouvoir, ce qui est rare. En revanche, si vous refusez, elle peut vous réclamer une indemnisation pour son travail.

La page de notaires.fr s’appuie sur 2 arrêts de la Cour de cassation. Elle ne chiffre pas l’indemnisation possible.

S’agit-il d’une offre au prix ou d’une négociation à la baisse ? Dans les deux cas, la réponse vous appartient, et elle s’écrit.

Le vendeur peut-il se rétracter après avoir accepté une offre ?

Non. Selon service-public.gouv.fr, l’acceptation sans réserve vous engage. Si vous refusez ensuite de vendre, l’acheteur peut demander en justice l’exécution forcée de la vente et des dommages et intérêts. Le vendeur n’a pas de délai de rétractation, ni à l’offre, ni au compromis.

L’acheteur, lui, retrouve un délai au compromis : 10 jours de rétractation. La loi le prévoit pour l’acheteur non professionnel d’un logement.

Avant d’accepter, prenez donc le temps que la date de l’offre vous laisse.

L’acheteur verse-t-il une somme avec son offre ?

Non. Aucune somme ne se verse avec une offre : le Code civil frappe de nullité un engagement d’acheter un bien immobilier accompagné d’un versement. L’argent arrive au compromis, si celui-ci le prévoit : un acompte de 10 % selon service-public.gouv.fr, bloqué chez le notaire. Voici le trajet sur une maison de Toulouse.

L’acompte est encaissé et bloqué sur le compte séquestre du notaire. Il se déduit du prix à l’acte, revient à l’acheteur si une condition suspensive échoue, et reste au vendeur si l’acheteur renonce.

Une promesse unilatérale de vente prévoit plutôt une indemnité d’immobilisation, usuellement de 5 % à 10 % du prix. Sur cette maison, cela fait de 15 850 € à 31 700 €. Au-delà de 18 mois, elle est obligatoire, d’au moins 5 %.

Comment juger le prix d’une offre à Toulouse ?

En la comparant aux ventes signées, pas aux annonces. À Toulouse, une maison s’est vendue 3 694 €/m² en médiane en 2025, un appartement 3 250 €/m². Ces ventes ne disent pas l’écart avec le prix demandé : aucune marge de négociation ne s’en déduit. Votre bien se place dans la fourchette.

La moitié des maisons vendues en 2025 tient entre 2 909 et 4 769 €/m², sur 1 173 ventes. Pour les appartements, entre 2 604 et 4 073 €/m², sur 6 772 ventes. Une offre se lit à l’intérieur de ces fourchettes.

Quelle est la marge de négociation pour une maison ? Les ventes DVF ne la mesurent pas : elles enregistrent le prix signé, pas le prix affiché. Cette page n’en donne donc aucune.

Trop cher, pas assez, on se demande qui croire. Une offre se juge sur votre bien, pas sur une médiane. John-Newman Prentice, conseiller immobilier du réseau Orpi, vient le voir et vous dit son prix, depuis le formulaire d’estimation. C’est offert, sous 48 heures.

Et dans votre quartier ? → Les prix vendus à Toulouse, quartier par quartier, 3 694 €/m²

Que dit la loi sur l’offre d’achat ?

L’offre d’achat relève du Code civil. Ses articles sur l’offre et l’acceptation disent quand elle se retire, quand elle tombe et quand le contrat se forme. Un autre article annule l’engagement d’acheter accompagné d’un versement. Chacun est cité ici avec sa date d’entrée en vigueur, lu sur Légifrance le 24 octobre 2026.

Ces articles valent pour tout contrat. Service-public.gouv.fr les applique à l’offre d’achat d’un logement, dans sa fiche vérifiée le 16 octobre 2026.

Quels sont les pièges d’une offre d’achat pour le vendeur ?

Ils tiennent presque tous à l’écrit. Une acceptation qui change un mot devient une contre-proposition. Un silence ne vaut pas accord. Une somme reçue avec l’offre l’annule. Une acceptation envoyée après l’échéance arrive sur une offre caduque. Et accepter deux offres pour un même bien forme deux contrats.

Quels documents fournir à l’acheteur, et quand ? La fiche de service-public.gouv.fr sur l’offre n’en exige aucun. Les diagnostics et, en copropriété, les documents de l’immeuble accompagnent le compromis : le guide du compromis les détaille.