Indivision : calculer le rachat de la part d’une maison, et sortir de l’indivision

Comment se calcule le rachat de la part d’une maison ?

La soulte vaut la valeur de la maison, moins le capital restant dû, multipliée par la part de celui qui sort. Aucune méthode légale n’impose ce calcul : les indivisaires s’accordent, le notaire l’écrit. Maison de 4 pièces au prix médian de Toulouse, 317 000 €, sans crédit, à parts égales : la soulte est de 158 500 €.

La définition de la soulte tient en une phrase : c’est la somme qu’un indivisaire verse à l’autre pour garder seul le bien. On parle de rachat de soulte ; chez le notaire, l’acte est un partage, soumis au droit de partage.

Les parts sont celles de l’acte d’achat, ou la moitié des biens communs pour des époux mariés sous la communauté. Avec un crédit en cours, retirez le capital restant dû de la valeur avant de prendre la part.

La Chambre des notaires de Paris publie le calcul avec un crédit. Maison de 500 000 €, 120 000 € restant dus : soulte de 190 000 €. Celui qui garde la maison rembourse ensuite seul le prêt.

Celui qui garde la maison doit donc financer la soulte, par son épargne ou par un prêt, et reprendre le crédit restant.

Et le prix des maisons à Toulouse ? → Vendre une maison à Toulouse

Quels frais pour racheter la part d’une maison ?

Le rachat se signe chez le notaire, dans un acte de partage. Il paie le droit de partage, sur la valeur nette du bien : 1,10 % après un divorce ou une rupture de PACS, 2,50 % entre héritiers. Entre concubins, la part rachetée est taxée comme une vente. S’ajoutent les émoluments du notaire.

Le rachat passe par un acte notarié : le notaire établit l’acte de partage et en calcule les droits. Entre époux ou partenaires de PACS, le droit porte sur la valeur nette de tout le bien, soulte non déduite (code général des impôts, article 748).

Entre concubins, la part rachetée paie les droits d’une vente (code général des impôts, article 750, I). Ces droits cumulent trois lignes. Une taxe départementale, relevée au plus à 5 % pour les actes du 1er avril 2025 au 31 mars 2028. Une taxe communale de 1,20 %. Des frais d’assiette de 2,37 % de la taxe départementale.

Le taux voté par la Haute-Garonne n’a pas pu être lu ce jour sur la source officielle : le notaire l’applique à votre acte.

Frais annexes à prévoir : les frais de notaire du rachat, et les frais de la banque pour modifier ou remplacer le prêt. Le notaire et la banque donnent les leurs avant la signature. Le rôle du notaire dans une vente a sa page.

Qui fixe la valeur de la maison, et à quelle date ?

Les indivisaires fixent ensemble la valeur, puis le notaire établit l’acte. Le Code civil demande la valeur à une date la plus proche possible du partage, pas le prix d’achat. Une estimation aide à s’accorder. En cas de désaccord, le tribunal judiciaire tranche. Chaque euro de valeur compte pour moitié dans une soulte à parts égales.

Qui calcule le montant de la soulte ? Les indivisaires, d’accord entre eux, puis le notaire qui l’écrit dans l’acte de partage. La Chambre des notaires de Paris le rappelle : il n’existe pas de méthode légale de calcul.

La valeur se prend au jour du partage. À Toulouse, le prix médian des maisons a monté de 0,9 % en 2025. Une estimation ancienne reste un repère, pas la valeur de l’acte.

Estimer la valeur du bien commence par les ventes signées de même taille. Le tableau ci-dessous donne la médiane des maisons de Toulouse par nombre de pièces.

Et dans votre quartier ? → Les prix de vente à Toulouse, quartier par quartier

Que devient le crédit quand on rachète la part de l’autre ?

Celui qui garde la maison reprend le crédit restant, et l’autre demande à en être désolidarisé. La banque doit accepter de modifier le prêt à un seul nom. Elle peut refuser si elle juge le remboursement trop lourd pour lui seul. Si elle refuse, la maison se vend pour rembourser le crédit, et le reste se partage.

Le capital restant dû déduit de la valeur fait baisser la soulte, mais celui qui garde la maison reprend ce capital. Dans l’exemple des notaires de Paris, il verse 190 000 € et reprend 120 000 € de prêt.

Le droit de partage de cet exemple se calcule sur la valeur nette, 380 000 € : 4 180 € au taux de 1,10 %.

Est-ce que la banque peut refuser une désolidarisation ? Oui. Demandez son accord écrit avant de signer l’acte de partage.

Combien coûte la désolidarisation ? Ce sont les frais de dossier de la banque pour modifier le prêt ; aucune source officielle lue ici ne les chiffre.

Comment sortir d’une indivision ?

Personne n’est obligé de rester en indivision : le partage peut toujours être demandé. Six voies existent. Vendre ensemble, ou racheter la part de l’autre. Vendre ou donner sa part. Demander le partage. Faire vendre par le tribunal avec les deux tiers des droits, ou vendre seul avec l’autorisation du juge.

Le Code civil le dit en une ligne : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision » (article 815). Un jugement ou une convention peut seulement retarder le partage.

Vendre sa part à un tiers suit une règle. La cession est notifiée aux autres indivisaires, avec le prix et l’acheteur. Ils ont 1 mois pour la reprendre aux mêmes conditions. Sans cette notification, la vente peut être annulée pendant 5 ans.

Est-il possible de sortir de l’indivision en donnant sa part ? Oui : la fiche officielle cite le don de sa part parmi les voies de sortie.

Quel est le coût pour sortir d’une indivision ? Il dépend de la voie. Le droit de partage pour un rachat, les frais de vente pour une vente, les frais de procédure pour un partage judiciaire.

Comment vendre une maison en indivision ?

La vente d’une maison en indivision demande le consentement de tous les indivisaires. Le prix se répartit selon les parts de chacun, après le remboursement du crédit. La vente de la résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value. Après une séparation, l’un des ex-conjoints doit l’avoir occupée jusqu’à sa mise en vente.

Pour un autre bien que la résidence principale, la plus-value est imposée à 19 %, avec 17,2 % de prélèvements sociaux. L’impôt disparaît après 22 ans de détention, les prélèvements après 30 ans.

Comment vendre une maison en indivision successorale ? Avec l’accord de tous les héritiers. Sinon, par la vente demandée par les deux tiers des droits, ou par le partage.

À Toulouse, une maison s’est vendue 3 694 €/m² en médiane en 2025, sur 1 173 ventes. La moitié des ventes tient entre 2 909 et 4 769 €/m².

Que faire quand un indivisaire bloque la vente ?

Les indivisaires qui détiennent au moins deux tiers des droits peuvent demander la vente, par un notaire. Le notaire prévient les autres dans le mois, qui ont 3 mois pour s’opposer. Le tribunal autorise alors la vente si elle ne porte pas une atteinte excessive à leurs droits. En cas d’urgence, le juge peut autoriser un indivisaire à vendre seul.

La vente se fait alors aux enchères, par licitation. La procédure ne joue pas si un indivisaire est présumé absent, hors d’état de manifester sa volonté ou sous mesure de protection.

La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 inscrit la vente seul, autorisée par le juge, dans le Code civil (article 815-6). Sa vente à la majorité des deux tiers devant notaire, sans passer d’abord par le tribunal, ne vaut que dans certains territoires, dont la Corse.

Qu’est-ce que la vente en indivision à la majorité des 2/3 ? C’est cette procédure : deux tiers des droits, un notaire, puis le tribunal si un indivisaire s’oppose ou ne répond pas.

Qui paie la taxe foncière, les travaux et l’occupation ?

Entre indivisaires, les charges se partagent à proportion des droits de chacun. Un indivisaire peut faire seul les travaux de conservation, et ses dépenses lui sont remboursées. Celui qui occupe seul la maison doit une indemnité d’occupation aux autres, sauf accord contraire. Ces comptes entrent dans le partage, à côté de la soulte.

Qui doit payer la taxe foncière en cas d’indivision ? Entre indivisaires, elle se partage comme les autres charges, à proportion des droits de chacun (Code civil, article 815-10). À Toulouse, le taux global de taxe foncière sur le bâti est de 49,67 % en 2025.

Est-il possible de réaliser des travaux dans une indivision sans l’accord de tous les indivisaires ? Oui pour les travaux de conservation, que chacun peut engager seul (article 815-2). Les améliorations payées par l’un sont remboursées selon l’équité, d’après la plus-value qu’elles apportent (article 815-13).

L’indemnité d’occupation est due dès que l’un jouit seul de la maison (article 815-9). Elle se règle au partage, avec les autres comptes entre indivisaires.

Racheter la part d’un frère ou d’une sœur : quel calcul ?

Entre héritiers, le calcul est le même, au droit de partage de 2,50 %. Une maison de 5 pièces et plus au prix médian de Toulouse, 447 000 €, appartient à trois enfants à parts égales. Celui qui la garde verse 298 000 €, soit 149 000 € à chacun des deux autres. Le droit de partage est de 11 175 €.

Quelle est la structure juridique d’une maison en indivision entre frère et sœur ? Une indivision successorale : chaque héritier a des droits sur la maison entière, à hauteur de sa part, jusqu’au partage.

Comment sortir d’une indivision entre frère et sœur ? Par les mêmes voies : rachat, vente, cession de sa part avec 1 mois de priorité pour les autres, ou partage.

Pour un bien de succession, le droit de partage porte sur la valeur nette de toute la maison, soultes non déduites (code général des impôts, article 748).

Marié, pacsé ou en concubinage : qu’est-ce qui change ?

Marié sous la communauté, chacun a droit à la moitié des biens communs. En séparation de biens, en PACS ou en concubinage, les parts sont celles de l’acte d’achat. Le droit de partage de 1,10 % vaut pour les époux et les partenaires de PACS qui se séparent. Les concubins paient les droits d’une vente.

Peut-on racheter la part de son conjoint sans divorcer ? Pour un bien acheté en indivision, oui : le rachat paie alors 2,50 %. Le taux de 1,10 % ne vaut qu’après un divorce, une séparation de corps ou une rupture de PACS. Pour un bien commun, sous la communauté, le notaire dit ce que permet votre régime.

Pourquoi vendre avant de divorcer ? Aucune règle ne l’impose. Vendre évite la soulte et le crédit à un seul nom. Garder la maison demande la soulte, le droit de partage et l’accord de la banque.

Pour l’impôt, la résidence principale reste exonérée si l’un des ex-conjoints l’a occupée jusqu’à la mise en vente.

Que dit la loi sur l’indivision et le rachat de soulte ?

Le Code civil fixe les règles de l’indivision et du partage ; le code général des impôts fixe le droit de partage. Service-public.gouv.fr et les notaires en donnent la lecture pratique. Chaque règle ci-dessous porte sa source et sa date de lecture, le 24 octobre 2026. Votre notaire les applique à votre acte.

Une loi peut changer une règle : la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 a modifié l’article 815-6. La date de lecture dit jusqu’où chaque règle est vérifiée.

Quels sont les pièges d’un rachat de soulte ?

Quatre erreurs faussent le calcul ou bloquent l’acte. Prendre le prix d’achat au lieu de la valeur du jour. Oublier le capital restant dû. Appliquer le taux de 1,10 % hors d’un divorce ou d’une rupture de PACS. Signer sans l’accord écrit de la banque sur le crédit.

Oublier les comptes entre indivisaires fausse aussi le partage : l’indemnité d’occupation, les travaux payés par l’un, les charges avancées. Ils se règlent au partage.

Entre concubins, compter 1,10 % sous-estime les droits : la part rachetée paie les droits d’une vente.

Vendre ou racheter : comment décider ?

Racheter garde la maison, au prix de la soulte, du droit de partage et d’un crédit à un seul nom. Vendre libère chacun, le prix partagé selon les parts. Tout part de la valeur de la maison. John-Newman Prentice, conseiller immobilier du réseau Orpi, vient voir votre bien et vous dit son prix. C’est offert, sous 48 heures.

Comment garder une maison en indivision ? En rachetant les parts des autres, ou en restant en indivision par une convention signée devant notaire.

Quels sont les inconvénients de l’indivision des biens ? Ils tiennent à la règle de l’accord : vendre demande tous les indivisaires, et chacun peut demander le partage à tout moment.

L’estimation offerte se fait pour tous les indivisaires à la fois, et ne vous engage à rien. Six questions décrivent la maison dans le formulaire d’estimation.

Et qui vient voir votre bien ? → John-Newman Prentice, conseiller immobilier