Vendre une maison avec un locataire : occupée ou libre, le congé, les droits du locataire

Peut-on vendre une maison avec un locataire dedans ?

Oui. Vous pouvez vendre une maison louée à tout moment : le locataire reste, et son bail continue aux mêmes conditions avec l’acheteur. Pour vendre la maison libre, il faut un congé pour vendre à l’échéance du bail. Il est reçu au moins 6 mois avant en location vide, 3 mois avant en meublé.

Vendre un logement occupé ne demande ni l’accord du locataire ni un congé. Le locataire n’a pas de priorité d’achat dans ce cas, sauf situations particulières. Il peut acheter comme n’importe quel acheteur.

Vendre libre suit le calendrier du bail. La date d’échéance, écrite dans le contrat, décide du reste.

Ces règles valent aussi pour vendre un appartement avec locataire. La copropriété y ajoute ses documents, détaillés dans le guide pour vendre son appartement sans agence.

Et ce qui change pour vendre une maison à Toulouse ? → Vendre une maison à Toulouse

Vendre la maison occupée ou libre : que choisir ?

Vendre occupée se fait tout de suite, sans congé : l’acheteur reprend le bail. Vendre libre attend l’échéance du bail et passe, en location vide, par l’offre faite au locataire. Le choix dépend de la date de fin du bail et du type de location. Il change aussi les acheteurs qui regardent la maison.

Une maison occupée ne peut pas être habitée par son acheteur avant la fin du bail. Elle s’adresse donc d’abord à un acheteur qui garde le locataire. Une maison libre s’ouvre aussi aux ménages qui cherchent leur résidence principale.

Souhaitez-vous vendre avec le locataire ou libre ? La réponse tient souvent à une date. Si l’échéance du bail est proche, attendre coûte quelques mois. Si elle est loin, la vente occupée se fait sans attendre.

S’agit-il d’une location vide ou meublée ? En meublé, le congé est plus court, et le locataire n’a pas de priorité d’achat.

Comment donner congé pour vendre une maison louée ?

Le congé pour vendre arrive au moins 6 mois avant l’échéance d’un bail vide, 3 mois en meublé. Il part en recommandé avec avis de réception, par commissaire de justice, ou en main propre contre récépissé. Il donne le motif, le prix et les conditions, et reproduit le texte de la loi sur l’offre au locataire.

Le préavis de six mois court à partir de la réception de la lettre, pas de son envoi. Un simple e-mail ne vaut pas congé.

La lettre décrit la maison et ses annexes louées. Elle reproduit les 5 premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. La notice d’information sur les obligations du bailleur l’accompagne.

Est-il possible de faire partir un locataire pour vendre son logement en cours de bail ? Non : le congé pour vendre ne joue qu’à l’échéance du bail. Avant, la maison se vend occupée.

Le prix écrit dans le congé engage : c’est celui de l’offre faite au locataire. Fixez-le avant d’écrire la lettre.

Le locataire peut-il acheter la maison en priorité ?

Oui, en location vide, quand vous donnez congé pour vendre : le congé vaut offre de vente, valable les 2 premiers mois du préavis. C’est le droit de préemption du locataire. En meublé, ou pour une vente occupée, il n’a pas cette priorité. S’il achète par ce droit, il ne paie pas de commission d’agence.

Le locataire répond par lettre recommandée, et dit s’il demande un prêt. Il a ensuite 2 mois pour signer l’acte, 4 mois avec un prêt, à compter de l’envoi de sa réponse. Son acceptation annule une promesse signée entre-temps avec un autre acheteur.

Si vous acceptez ensuite un prix plus bas ou de meilleures conditions, le notaire les notifie au locataire. Il a alors 1 mois pour acheter à ce prix.

La priorité ne joue pas si un parent jusqu’au 3e degré achète la maison pour l’habiter au moins 2 ans.

Pour une maison de 4 pièces, la médiane signée à Toulouse est de 317 000 €, sur 808 ventes de 2024 et 2025. L’exemple ci-dessous part de ce prix.

Que devient le bail quand la maison est vendue occupée ?

Le bail est transmis à l’acquéreur et continue aux mêmes conditions. Le nouveau propriétaire donne ses coordonnées au locataire, et lui rendra à son départ la somme versée à l’entrée dans les lieux. La caution reste engagée, sauf clause contraire. L’acheteur ne pourra donner congé qu’aux dates que la loi encadre.

Si le bail prend fin moins de 3 ans après son achat, l’acheteur ne peut donner congé pour vendre qu’à la fin du premier renouvellement. Un congé pour habiter ne prend effet que 2 ans après l’achat.

Donnez le bail à l’acheteur dès les premières visites : ces dates décident de ce qu’il pourra faire de la maison.

Le propriétaire est-il obligé d’informer le locataire de la vente ? Pour une vente occupée, la fiche officielle demande au nouveau propriétaire de donner ses coordonnées au locataire. Pour une vente libre, le congé pour vendre est l’information.

Quand ne peut-on pas donner congé au locataire ?

Un locataire de plus de 65 ans, aux ressources sous un plafond annuel, est protégé. Il ne reçoit pas de congé sans offre de relogement à proximité. La règle tombe si vous avez vous-même plus de 65 ans, ou des ressources sous ce plafond. Un congé pour vendre sans intention de vendre est puni d’une amende pénale.

L’âge s’apprécie à la date d’échéance du bail, les ressources à la date du congé. La protection vaut aussi pour un locataire qui a à sa charge une personne de plus de 65 ans.

Le relogement se cherche à proximité : même arrondissement ou canton, ou limitrophe, sinon dans un rayon de 5 km. Il correspond aux besoins et aux possibilités du locataire.

Le congé frauduleux est puni d’une amende pénale de 6 000 € au plus, 30 000 € pour une personne morale. Le locataire peut aussi demander des dommages et intérêts.

Vous avez acheté la maison déjà louée ? Si le bail finissait moins de 3 ans après votre achat, le congé pour vendre n’est possible qu’à la fin du premier renouvellement.

Une maison louée se vend-elle moins cher ?

Les ventes signées (DVF) ne disent pas si la maison était louée : elles ne mesurent pas de décote, et cette page n’en chiffre aucune. Le repère reste le prix d’une maison libre : 3 694 €/m² en médiane à Toulouse en 2025, sur 1 173 ventes. Pour l’acheteur, la date de fin du bail compte.

La moitié centrale des ventes de maisons tient entre 2 909 et 4 769 €/m². Sur un an, la médiane a monté de 0,9 %.

Les pourcentages de décote du logement occupé qui circulent n’ont pas de source publique que cette page puisse citer.

L’acheteur d’une maison occupée regarde la date de fin du bail, le type de location, et les limites de congé qui s’imposeront à lui. Une maison libre se compare directement aux ventes du tableau.

Et dans votre quartier ? → Les prix de vente à Toulouse, quartier par quartier

Comment organiser les visites avec un locataire en place ?

Le locataire laisse visiter en vue de la vente si son bail le prévoit, après un congé donné par lui ou par vous. Les jours et les heures se fixent ensemble. Jamais un dimanche ni un jour férié, et 2 heures au plus un jour ouvrable. Pour une vente occupée, tout repose sur l’accord avec le locataire.

Groupez les visites sur des créneaux annoncés à l’avance : chaque passage se fait chez un ménage, dans sa maison.

Pour une vente libre, les visites peuvent commencer dès le congé reçu, si le bail prévoit le droit de visite.

Que dit la loi sur la vente d’un logement loué ?

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 15, encadre le congé pour vendre, l’offre au locataire et sa protection. Service-public.gouv.fr en donne la lecture pratique, fiche par fiche. Chaque règle ci-dessous porte sa source et la date de vérification de sa fiche, lue le 24 octobre 2026. Votre notaire les applique à votre vente.

Ces règles visent le bail d’habitation, vide ou meublé. Les baux commerciaux, ruraux et professionnels suivent d’autres textes.

Quels sont les pièges quand on vend une maison louée ?

Quatre erreurs reviennent. Un congé reçu moins de 6 mois avant l’échéance, ou sans prix : le locataire peut le contester devant le juge. Une baisse de prix cachée au locataire : le notaire doit la lui notifier. Un locataire protégé sans offre de relogement : pas de congé. Un congé sans intention de vendre : une amende pénale.

Le congé se contrôle avant l’envoi : la date de réception, le prix, le texte de l’article 15, la notice jointe. Un congé contesté retarde la vente libre.

Pour une vente occupée, transmettez à l’acheteur le bail et ses annexes avant la promesse. Il achète une maison avec un bail en cours, et il doit le lire.

Comment connaître le prix de votre maison, louée ou libre ?

La médiane situe le marché, elle ne chiffre pas une maison louée. Le prix du congé se fixe avant la lettre, puisqu’il engage l’offre faite au locataire. John-Newman Prentice, conseiller immobilier du réseau Orpi, vient voir votre bien et vous dit son prix. C’est offert, sous 48 heures, avec l’accord du locataire pour la visite.

L’estimation offerte ne vous engage à rien : vous restez libre de vendre seul, occupée ou libre. Six questions décrivent la maison dans le formulaire d’estimation.

Et qui vient voir votre bien ? → John-Newman Prentice, conseiller immobilier