Et le mien, il vaut combien ?

Une maison de Balma s’est vendue 3 897 €/m² en médiane en 2025, sur 97 ventes signées. La moitié centrale des ventes tient entre 3 171 et 4 399 €/m² : c’est le couloir où se place la plupart des maisons. Sur vingt-quatre mois, la médiane est de 3 974 €/m² sur 172 ventes.

Une médiane est le prix qui sépare les ventes en deux moitiés égales. La moitié des maisons de Balma est partie au-dessus de 3 897 €/m², l’autre moitié en dessous. Un quart des ventes s’est signé sous 3 171 €/m², un quart au-dessus de 4 399 €/m².

Les deux périodes se tiennent. Sur vingt-quatre mois, la moitié centrale va de 3 266 à 4 458 €/m², à peine plus haut qu’en 2025 seule. Trop cher, pas assez, on se demande qui croire : la fourchette des ventes signées donne le cadre, la visite place la maison dedans.

Sur vingt-quatre mois, une maison de quatre pièces s’est vendue 393 000 € en médiane à Balma, soit 4 200 €/m², sur 60 ventes. Une maison de cinq pièces et plus s’est vendue 470 000 €, soit 3 913 €/m², sur 106 ventes. Le mètre carré baisse quand la maison grandit.

Repérez la ligne qui ressemble à votre maison : le nombre de pièces décide de la ligne à lire, avant le terrain ou l’état. Une pièce de plus ajoute de la surface, mais chaque mètre carré se vend un peu moins cher.

Les cinq pièces et plus font la plus grande part des maisons vendues, 106 ventes sur deux ans. Pour une quatre pièces, le repère repose sur 60 ventes : il reste solide, mais plus étroit.

La valeur part de ventes signées comparables : même commune, même taille, même période. Le prix au mètre carré, 3 897 €/m² en médiane, s’applique à la surface habitable. Puis la visite place la maison dans la fourchette : taille du terrain, nombre de chambres, quartier exact, état général et énergie.

Un prix n’est qu’une médiane, avec quelques raffinements. La donnée des ventes ne sépare pas le terrain de la maison : la page ne donne donc pas le prix d’une maison selon la taille de son terrain, et ne l’invente pas.

Le quartier exact compte aussi. La page ne calcule pas de prix par quartier de Balma : l’écart entre 3 171 et 4 399 €/m² en donne la mesure, et la visite situe la rue. Pour John-Newman Prentice, à 3 897 €/m², c’est le terrain et l’état qui feront l’écart.

En 2025, la médiane des maisons de Balma a reculé de 3,5 % face aux douze mois d’avant. Celle des appartements a monté de 3,9 %. Ce sont des ventes signées, arrêtées à décembre 2025 : elles disent ce qui s’est passé, pas ce qui se signera en 2026. La page ne prédit rien.

Un recul de 3,5 % ne dit pas que votre maison vaut 3,5 % de moins. Il dit que les maisons signées en 2025 se sont vendues un peu en dessous de celles de 2024. Et ce n’étaient pas les mêmes maisons.

Mais la médiane sur vingt-quatre mois, 3 974 €/m², reste proche de celle de 2025. Les deux chiffres se lisent ensemble, jamais l’un sans l’autre.

Pour une maison, oui. Une maison de Balma s’est vendue 3 897 €/m² en 2025, 23 % au-dessus du secteur Toulouse Métropole, à 3 178 €/m² sur 3 270 ventes. Pour un appartement, l’écart est plus court : 3 315 €/m² à Balma, contre 3 097 €/m² dans le secteur.

Le secteur Toulouse Métropole réunit Toulouse et les communes voisines de la métropole, dont Balma. Sa médiane sert de repère, pas de prix : une maison de Balma se compare d’abord aux maisons de Balma.

Le prix au m² de Toulouse, quartier par quartier, se lit sur la page des prix à Toulouse.

Un appartement de Balma s’est vendu 3 315 €/m² en médiane en 2025, sur 149 ventes. La moitié centrale tient entre 3 061 et 3 565 €/m². Sur vingt-quatre mois, un deux-pièces s’est vendu 154 000 €, un trois-pièces 205 000 €, un quatre-pièces 255 000 €. La taille décide de la ligne à lire.

Sur vingt-quatre mois, la médiane des appartements est de 3 277 €/m² sur 256 ventes. Le mètre carré du deux-pièces est le plus haut, 3 452 €/m². Celui des cinq pièces et plus est le plus bas, 3 154 €/m², sur 24 ventes seulement : un repère plus étroit.

En 2025, 246 logements se sont vendus à Balma, dont 39 % de maisons. Rapportées aux 8 825 logements de la commune, ces ventes font un taux de rotation de 2,8 %. Le marché est étroit : chaque vente de maison pèse dans la médiane de l’année.

Le taux de rotation rapporte les ventes de l’année au nombre de logements de la commune. Les maisons ne font que 39 % des ventes : le vendeur d’une maison a moins de ventes voisines pour se comparer que le vendeur d’un appartement.

À Balma, 55 % des ménages sont propriétaires de leur logement, et 41 % y vivent depuis dix ans ou plus. Le niveau de vie médian est de 31 580 € par an. L’indice de position sociale médian des écoles de la commune est de 123,7, sur quatre écoles : un chiffre public du ministère de l’Éducation nationale.

L’indice de position sociale résume le milieu familial des élèves d’une école : plus il est haut, plus ce milieu est favorisé. Ces chiffres ne fixent pas un prix. Ils disent qui vit à Balma, et donc qui comparera votre maison.

À Balma, l’exposition au retrait-gonflement des argiles est forte au centre de la commune : le vendeur la déclare dans l’état des risques remis à l’acheteur. Géorisques recense aussi l’inondation par crue lente de cours d’eau et la rupture de barrage, et 24 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982.

Le retrait-gonflement des argiles désigne un sol argileux qui se rétracte quand il sèche et gonfle quand il se mouille. L’état des risques le dit à l’acheteur avant la signature : le vendeur qui le sait d’avance n’est pas surpris par la question.

Le dernier événement reconnu par un arrêté de catastrophe naturelle date du 18 mai 2025.

À Balma, 2 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G : ce classement y fait exception, et il figure dans l’annonce. Le taux global de taxe foncière sur le bâti est de 43,80 % en 2025. Pour un appartement, la commune compte 127 copropriétés immatriculées, soit 4 220 lots d’habitation.

Le diagnostic de performance énergétique, le DPE, classe un logement de A à G. Le chiffre de Balma porte sur 3 689 diagnostics réalisés depuis juillet 2021 : c’est la commune, pas votre maison, que la visite et le diagnostic précisent.

L’estimation est offerte : vous ne payez rien pour la recevoir. Le formulaire de cette page donne une première fourchette, adossée aux ventes signées de Balma, 246 en 2025. Elle ne voit ni le terrain ni l’état. John-Newman Prentice vient ensuite voir votre maison et vous dit son prix, sous 48 heures.

Si votre maison ressemble à la médiane, la fourchette en ligne donne déjà un repère honnête. Mais la donnée ne voit pas votre maison : la visite ajoute ce qu’elle ignore. Vous restez libre de la suite, une estimation n’est pas un mandat.

• Vendre une maison à Balma3 897 €/m², prix médian d’une maison vendue à Balma en 2025
• Les prix vendus à Toulouse, quartier par quartier

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